Modernisierungsumlage

Bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro je Wohnung kann der Vermieter pauschal 30 % als Instandhaltung abziehen und muss den Anteil nicht einzeln berechnen. Ein Härteeinwand wegen der Mieterhöhung ist dann ausgeschlossen. Eine Anhebung der Grenze auf 20.000 Euro ist im Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform vorgesehen, aber noch nicht beschlossen.

Ja, beide Wege bestehen nebeneinander. Die Sperrfrist von 15 Monaten zwischen zwei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete gilt für die Modernisierungsumlage nicht. Derselbe modernisierte Zustand darf aber nicht doppelt berücksichtigt werden, also einmal über die Umlage und noch einmal über einen höheren Mietspiegelwert.

Bei einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete ist sie nur für Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa weil sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Prüfen Sie deshalb vor der Planung, welche Mietverträge im Haus bestehen.

Mieter können einen Härteeinwand erheben, wenn die Mieterhöhung für sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte bedeutet. Der Einwand muss bis zum Ende des Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform beim Vermieter eingehen. Kein Härtefall liegt vor, wenn nur ein allgemein üblicher Zustand hergestellt wird oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat.

Die Mieterhöhung wird nach Abschluss der Arbeiten in Textform erklärt und berechnet. Die höhere Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Wurde die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt, verschiebt sich der Termin um sechs Monate.

Meist beides. Werden funktionsfähige alte Bauteile durch energiesparende ersetzt, ist das eine Modernisierung. Der Anteil, der für eine ohnehin fällige Reparatur oder Erneuerung angefallen wäre, gilt als Instandhaltung und muss von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden. Je älter und schlechter das Bauteil, desto höher ist dieser Anteil.